アパートリフォーム 原状回復工事 空室対策 入居率アップ /埼玉県 群馬県 栃木県 茨城県のALPHAN

もともと低下傾向にあった賃貸住宅の入居率ですが、
2008年秋のリーマン・ショック以降は状況が一段と悪化しています。
円高で多くの工場が海外に移転、従業員の雇用が失われ、また不況で家計が苦しくなったことで、
学生も自宅通学できる地元の大学への進学を余儀なくされ、法人需要と学生需要が同時に減少。
さらに東日本大震災により、外国人ビジネスマンや留学生の日本脱出が相次ぎ、
自粛ムードで一般の人たちまで引越しを控えるようになりました。
こうした動きが、90年代までに供給された大量のワンルーム物件を中心に、
賃貸市場に大きな打撃を与えています。

地方で先行した需要減少の大波は、残された首都圏にも襲いかかろうとしています。
人口が増加傾向にある東京といえども、 実際は65歳以上の高齢者が中心となっているのが現状です。
賃貸住宅市場では、かつてのオーナー主導、不動産会社主導の時代が終わり、
今や完全に借り手市場となっているのです。

ところが多くのオーナーさんの意識はその流れに追いついていません。
これには不動産会社の責任もあります。
本来なら入居者優位に変化した市場の実態をオーナーさんにきちんと伝え、
方向転換の提案をしていくべきだったのに、ほとんどの会社がそれをやりきれていなかったのです。
その結果、いち早く意識を転換することができた一部の賃貸管理会社のみが、
時代の変化に対応して成功することになっています。

数年前までなら上に挙げた3つの問題点をクリアしておけば、
大抵は入居者が決まっていました。
しかし現在の賃貸市場では、特に築10年以上の物件の場合、
これだけでは苦しいのが現実です。
そこで勧められるのが、物件の価値を再生させるリフォームです。
賃貸物件のリフォームには大きく4つのポイントがあります。

まず第1は、お風呂のバランス釜、キッチンの電熱式のコンロ、
和式トイレなど、今の世代には受け入れられない、昭和基準の仕様や設備を更新することです。

第2は、エアコンや室内の洗濯機置場など家賃に関係なく必要な仕様、設備を揃えることです。
ポータルサイトで検索項目となっているような設備や仕様は極力、押さえておく必要があります。

第3に、以上のような基本的な条件をクリアした上で求められるのが、
ターゲットとしている層を意識して、その人たちが重視する仕様や設備を入れていくことです。
会社勤めの単身者がターゲットなら、インターネットのブロードバンド環境は必須ですし、
なかなか埋まらない1階の部屋であれば、セキュリティの仕様を高めたり、
女性向けには外に下着を干さなくて済む室内洗濯物干しや浴室乾燥機の設置などが有効でしょう。
こうした対策が行き着くと、地方で見られるような、
入居者一人ひとりの好みに合わせた部屋作りになってくるわけです。

一方、十分な資金がない場合にお勧めするのが、極力お金をかけずに見た目に手を加える、
第4の「お化粧リフォーム」です。間取りの変更や設備の更新など、費用がかかる
本格的リフォームの代わりに、壁紙の一部をカラークロスに替えたり、
家具を入れてモデルルーム風に仕立てたり、見た目を華やかにすることにより、
比較的低コストで物件を差別化できます。

その他、契約更新の際にちょっとしたプレゼントを渡すなど、
入居者を引き留めるための工夫も有効な空室対策です。まずは退去者を出さないことを考えましょう。
この点でオーナーさんが心がけるべきことはたくさんあります。